Zielone biuro – co to naprawdę znaczy i jak sprawdzić to w budynku

„Zielone biuro” bywa hasłem marketingowym, ale pod spodem kryje się kilka rzeczy całkowicie mierzalnych: zużycie energii na metr kwadratowy, jakość powietrza wewnątrz, gospodarka odpadami i to, co dzieje się z terenem wokół budynku. Poniżej praktyczna lista pytań, które warto zadać przed wynajmem – bo część odpowiedzi da się sprawdzić w dokumentach, a nie tylko w folderze.

Cztery obszary, które naprawdę coś znaczą

Kolejność nie jest przypadkowa. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który dla budynku po prostu istnieje i można o niego poprosić – jest najtańszym sposobem zweryfikowania obietnicy. Certyfikat wielokryterialny mówi więcej, ale trzeba sprawdzić, jakiej wersji schematu dotyczy i z którego roku pochodzi.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – co z niego wyczytać

Świadectwo podaje wskaźniki zapotrzebowania na energię w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni o regulowanej temperaturze. Dla najemcy najbardziej użyteczny jest wskaźnik energii końcowej, bo najbliżej mu do rachunku, który realnie trafi na fakturę. Dwa budynki o podobnym standardzie wykończenia potrafią różnić się tu wyraźnie i ta różnica przekłada się wprost na opłatę eksploatacyjną – jej strukturę rozbieramy w tekście o tym, co obejmuje opłata eksploatacyjna w biurowcu.

Certyfikat to nie to samo co deklaracja

BREEAM jest schematem oceny zrównoważonego budownictwa prowadzonym przez BRE. Punktowane są między innymi zarządzanie procesem budowy, zużycie energii i wody, materiały, gospodarka odpadami, transport i wartość ekologiczna terenu. Ocena jest stopniowana, więc samo zdanie „budynek certyfikowany” niewiele mówi – znaczenie ma poziom oceny i to, czy dotyczy fazy projektowej, czy użytkowania obiektu.

Pytania, które warto zadać: jaka jest ocena i z jakiego roku, czy certyfikat obejmuje część wspólną i powierzchnie najmu, oraz czy jest odnawiany. Co konkretnie z certyfikacji wynika dla firmy wynajmującej powierzchnię, opisujemy szerzej w poradniku certyfikat BREEAM – co oznacza dla najemcy biura.

Czego zespół dowiaduje się pierwszego dnia

• Czy da się sterować temperaturą w obrębie własnej powierzchni, czy cały budynek pracuje na jednym nastawie. To najczęstsze źródło konfliktów w biurze – temat rozwijamy przy klimatyzacji i komforcie cieplnym w biurze.
• Ile jest światła dziennego i czy da się je kontrolować bez zasłaniania całego okna.
• Czy segregacja odpadów jest realna – czyli czy w budynku istnieje punkt zbiórki i odbiór frakcji, a nie tylko kosze z kolorowymi naklejkami.
• Czy można dojechać rowerem – stojaki, przechowalnia, dostęp do prysznica i szatni.
• Co jest wokół budynku – zieleń urządzona, miejsce na przerwę na zewnątrz, elementy sprzyjające owadom zapylającym.

Zielone zapisy w umowie najmu

1. Dostęp do danych o zużyciu – czy najemca dostaje odczyty mediów przypisane do swojej powierzchni, czy wyłącznie udział w koszcie całego budynku.
2. Standard wykończenia – czy prace aranżacyjne mają spełniać wymagania wynikające z certyfikacji budynku.
3. Gospodarka odpadami w trakcie fit-outu – kto odpowiada za zagospodarowanie materiałów z rozbiórki.
4. Współpraca przy raportowaniu – czy wynajmujący udostępnia dane potrzebne do sprawozdawczości środowiskowej najemcy.

Te cztery punkty coraz częściej pojawiają się w umowach jako osobny załącznik. Jeśli firma ma obowiązki raportowe wobec grupy kapitałowej albo kontrahentów, brak dostępu do danych o zużyciu bywa poważniejszym problemem niż sam poziom certyfikatu.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ministerstwo Rozwoju i Technologii – świadectwa charakterystyki energetycznej
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków
3. BREEAM (BRE) – schemat certyfikacji zrównoważonego budownictwa