Lokal gastronomiczny do wynajęcia w Poznaniu – poradnik

Szukając lokalu gastronomicznego do wynajęcia w Poznaniu, warto zacząć od pytania, kto będzie u Ciebie jadł w zwykły wtorek o 12:30. Lokal w biurowcu daje stałą grupę gości z budynku i okolicy, ale ma swoje wymagania: wyciąg i wentylację, odprowadzanie tłuszczu, przyłącza, logistykę dostaw i zapisy w umowie, które w zwykłej kamienicy w ogóle się nie pojawiają. Poniżej znajdziesz listę rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem umowy, formalności w Poznaniu i tabelę, którą można zabrać na oględziny.

Dlaczego lokal gastronomiczny w biurowcu

Restauracja, bistro czy kawiarnia w biurowcu działa w innym rytmie niż lokal przy deptaku. Ruch nie zależy od pogody i turystów, tylko od tego, ile osób pracuje w budynku i w sąsiedztwie oraz jak często wychodzą na lunch, kawę czy spotkanie z klientem.

Najważniejsze zalety lokalu gastronomicznego w biurowcu:

• Stała baza gości – pracownicy firm z budynku przychodzą regularnie, a zadowolony gość wraca kilka razy w tygodniu.
• Zamówienia firmowe – catering na spotkania, śniadania dla zespołów czy przekąski na szkolenia to dodatkowe źródło przychodu, które łatwo zbudować, gdy klient jest piętro wyżej.
• Dojazd i parking – biurowce zwykle mają dobrą komunikację i miejsca postojowe, co ułatwia przyjście gościom spoza budynku.

Są też ograniczenia. Ruch w weekendy bywa wyraźnie mniejszy, a część gości ma na obiad tylko kilkanaście minut. Menu i obsługę trzeba więc ustawić pod szybkie wydawanie, zamawianie z wyprzedzeniem i dania na wynos. Zanim podpiszesz umowę, policz, czy model biznesowy obroni się przy zamkniętym lub cichym weekendzie.

Wymogi techniczne: co lokal musi mieć, zanim wstawisz kuchnię

Przy wynajmie lokalu pod restaurację to technika najczęściej decyduje o tym, czy w ogóle da się otworzyć zakład w zakładanym kształcie.

Wentylacja i wyciąg kuchenny

Kuchnia z gotowaniem, smażeniem czy grillowaniem potrzebuje okapu i wyciągu, który wyprowadzi opary poza budynek, zwykle kanałem na dach. W biurowcu trzeba ustalić, czy taki kanał już istnieje, jaką ma przepustowość i czy można się do niego podłączyć bez przebudowy. Sanepid przy kontroli w Poznaniu wymaga aktualnego dokumentu potwierdzającego sprawność wentylacji. Zakres kuchni zdefiniuj przed rozmowami.

Separator tłuszczu

Ścieki z kuchni zawierają tłuszcz, który w instalacji kanalizacyjnej budynku szybko robi problem. Dlatego wynajmujący często wymaga, aby lokal gastronomiczny miał separator (tłuszczownik), a w umowie bywa to wpisane jako obowiązek najemcy. Zapytaj, gdzie separator może stanąć, kto go serwisuje i kto płaci za jego opróżnianie.

Przyłącza, moc i woda

Piece konwekcyjno-parowe, zmywarki kapturowe i chłodnie potrzebują dużo mocy elektrycznej. Sprawdź przydział mocy dla lokalu i możliwość jej zwiększenia, a także przyłącze wody i liczbę punktów kanalizacyjnych. W nowym lokalu lub po przebudowie instalacji wodnej Sanepid poprosi o aktualny wynik mikrobiologicznego badania wody.

Dostawy, odpady i magazyn

Ustal, którędy wjeżdża dostawca, w jakich godzinach może się rozładować, czy jest winda towarowa lub osobne wejście techniczne i gdzie stoi zamykany śmietnik.

Tabela: wymóg i co sprawdzić w lokalu

Formalności: Sanepid, alkohol i ochrona przeciwpożarowa

Zatwierdzenie zakładu przez Sanepid

Lokal gastronomiczny musi zostać zatwierdzony i wpisany do rejestru zakładów podlegających kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Podstawą jest ustawa z 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia, a wymagania dla pomieszczeń wynikają z załącznika II do rozporządzenia (WE) nr 852/2004. Wniosek składa się do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w Poznaniu co najmniej 14 dni przed planowanym rozpoczęciem działalności, na piśmie albo online.

Zatwierdzenie następuje po kontroli. Poznańska stacja wymienia dokumenty, które warto mieć przygotowane: wynik badania wody (dla nowych zakładów lub po zmianie instalacji), umowę najmu (dla podmiotów w KRS), dokument o sprawności wentylacji i instrukcje dobrej praktyki higienicznej. Jeśli kontrola wykaże uchybienia, ale lokal zasadniczo spełnia wymagania, można dostać zatwierdzenie warunkowe na 3 miesiące, przy czym nie może ono trwać łącznie dłużej niż 6 miesięcy.

Zezwolenie na sprzedaż alkoholu w Poznaniu

Jeśli w karcie ma być piwo, wino lub drinki, potrzebne jest zezwolenie wydawane przez Wydział Działalności Gospodarczej i Rolnictwa Urzędu Miasta Poznania. Do wniosku dołącza się m.in. dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu i decyzję inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu, a wniosek opiniuje Miejska Komisja Rozwiązywania Problemów Alkoholowych. Sprawę rozpatruje się w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych do dwóch miesięcy. Dla gastronomii zezwolenie wydaje się na 10 lat. Opłata roczna wynosi 525 zł za napoje do 4,5% alkoholu i piwo, 525 zł za napoje od 4,5% do 18% (bez piwa) oraz 2100 zł za napoje powyżej 18%, a w kolejnych latach zależy od wartości sprzedaży.

Ochrona przeciwpożarowa

Wymagania przeciwpożarowe dla budynków określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Aranżacja kuchni w biurowcu zmienia obciążenie ogniowe i układ pomieszczeń, dlatego projekt warto od początku konsultować z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i z działem technicznym wynajmującego.

Umowa najmu lokalu pod restaurację: zapisy do negocjacji

Umowa najmu lokalu gastronomicznego zawiera więcej szczegółów niż umowa na biuro. Ogólne zasady opisaliśmy w tekście Umowa najmu biura – na co zwrócić uwagę, a przy gastronomii warto dopilnować dodatkowo:

• Godziny otwarcia – czy wolno działać wieczorem i w weekend, a może wynajmujący oczekuje minimalnych godzin pracy lokalu.
• Ogródek – czy stoliki na zewnątrz są dozwolone, w jakim sezonie i na jakiej powierzchni oraz kto odpowiada za jej utrzymanie.
• Wyłączność branżowa – czy wynajmujący zobowiązuje się nie wynajmować sąsiedniego lokalu bezpośredniej konkurencji, na przykład drugiej kawiarni.
• Fit-out – kto finansuje instalacje kuchenne, co zostaje w lokalu po zakończeniu najmu i w jakim stanie trzeba go oddać.
• Czynsz od obrotu – jeśli umowa przewiduje składnik zależny od obrotu, sprawdź definicję obrotu, sposób raportowania i prawo do audytu.
• Okres bezczynszowy – czy przewidziano czas na prace adaptacyjne i uzyskanie zezwoleń, zanim lokal zacznie zarabiać.

Te zapisy ustala się indywidualnie, dlatego projekt umowy warto dać prawnikowi przed podpisaniem listu intencyjnego. Pamiętaj też, że decyzja Sanepidu jest załącznikiem do wniosku alkoholowego.

Jak to wygląda w Giant Office

Giant Office to biurowiec klasy A przy ul. Głogowskiej 151 w Poznaniu, w dzielnicy Górczyn. Poza biurami w budynku są także powierzchnie handlowe, restauracyjne i magazynowe. Budynek ma dziedziniec z zielenią, strefą wypoczynku, restauracją i usługami, a w okolicy działają restauracje, hotele, centrum handlowe, kluby fitness i banki.

Do budynku łatwo dojechać: tramwaje i autobusy zatrzymują się tuż przy nim, dworzec Poznań Główny jest około 10 minut drogi, a węzeł Poznań Komorniki na autostradzie A2 również około 10 minut. Do dyspozycji jest 291 miejsc parkingowych na parkingu naziemnym i w garażu podziemnym, 10 stacji ładowania samochodów elektrycznych i 92 stojaki rowerowe. Więcej o standardzie przeczytasz na stronie inwestycji, a o dojeździe w zakładce lokalizacja.

Dla operatorów gastronomii przygotowano osobną prezentację, którą można pobrać na stronie wynajmu. Parametry techniczne konkretnego lokalu i warunki najmu ustala się z zespołem ds. wynajmu: tel. +48 61 306 86 00 (pn–pt 8:00–16:00), e-mail kontakt@giant.pl albo przez formularz zapytania.

Najczęściej zadawane pytania

Czy każdy lokal gastronomiczny musi być zatwierdzony przez Sanepid?

Tak, bar, kawiarnia czy restauracja wymaga zatwierdzenia i wpisu do rejestru zakładów prowadzonego przez Państwową Inspekcję Sanitarną. Wniosek składa się co najmniej 14 dni przed rozpoczęciem działalności, a zatwierdzenie następuje po kontroli lokalu.

Ile trwa uzyskanie zezwolenia na alkohol w Poznaniu?

Urząd Miasta Poznania rozpatruje wniosek w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych do dwóch miesięcy. Do wniosku trzeba dołączyć decyzję Sanepidu o zatwierdzeniu zakładu, więc najpierw warto przejść procedurę sanitarną.

Czy w lokalu w biurowcu można smażyć i grillować?

To zależy od tego, czy lokal ma wyciąg kuchenny wyprowadzony poza budynek i odpowiedniej wydajności oraz czy umowa najmu dopuszcza taki profil kuchni. Zakres gotowania najlepiej ustalić z wynajmującym przed podpisaniem umowy.

Kto płaci za wyposażenie kuchni i instalacje w wynajmowanym lokalu?

Zależy to od umowy najmu i ustaleń dotyczących fit-outu. Warto zapisać, które instalacje wykonuje wynajmujący, które najemca, co zostaje w lokalu po zakończeniu najmu i w jakim stanie trzeba go zwrócić.

Czy lokal gastronomiczny w biurowcu ma sens, jeśli w weekend ruch jest mniejszy?

Tak, jeśli model biznesowy opiera się na lunchach w dni robocze, zamówieniach firmowych i daniach na wynos. Przed podpisaniem umowy policz, jak wygląda rentowność przy spokojniejszym weekendzie i czy umowa pozwala dopasować godziny otwarcia.

Źródła

• Ustawa z 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (ISAP)
• Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna w Poznaniu – zatwierdzanie zakładów
• Biznes.gov.pl – zatwierdzenie zakładu i wpis do rejestru Sanepidu
• BIP Urzędu Miasta Poznania – zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych
• Rozporządzenie MSWiA z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (ISAP)