Shell and core to stan, w jakim deweloper oddaje budynek biurowy przed aranżacją powierzchni pod konkretnego najemcę. Budynek jest gotowy jako całość — ma konstrukcję, elewację, windy, części wspólne i instalacje doprowadzone do pięter — ale same biura to jeszcze otwarta, niewykończona przestrzeń. Z tym pojęciem najemca spotyka się w ofercie, w umowie i w rozmowie o tym, kto zapłaci za prace wykończeniowe. Poniżej wyjaśniamy, co oznacza shell and core, czym różni się od standardu wykończenia i fit-outu oraz o co zapytać przed podpisaniem umowy.
Shell and core – co to znaczy
Angielskie określenie dzieli budynek na dwie części. Shell, czyli „skorupa”, to konstrukcja, dach i elewacja z oknami. Core, czyli „rdzeń”, to trzon komunikacyjny i techniczny: klatki schodowe, windy, szachty instalacyjne, toalety i pomieszczenia techniczne. W stanie shell and core te elementy są ukończone, a powierzchnie najmu czekają na wykończenie.
Zakres stanu shell and core nie jest zdefiniowany w przepisach. Każdy deweloper opisuje go w specyfikacji technicznej budynku, dlatego dwie oferty „shell and core” mogą oznaczać różny zakres prac.
Shell and core, standard wykończenia i fit-out
| Etap | Co obejmuje zwykle | Kto zwykle płaci |
|---|---|---|
| Shell and core | Konstrukcja, elewacja, windy, klatki, toalety, części wspólne, instalacje doprowadzone do kondygnacji | Deweloper |
| Standard wykończenia (Cat A) | Podłoga techniczna, sufit podwieszany, oświetlenie, klimatyzacja i wentylacja rozprowadzone na powierzchni, gniazda w podłodze | Zwykle wynajmujący, w ramach budżetu na najemcę |
| Aranżacja pod najemcę (Cat B, fit-out) | Ścianki działowe, sale, kuchnia, recepcja, wykończenia, meble, IT | Ustalane w umowie: wynajmujący, najemca lub obaj |
Oznaczenia Cat A i Cat B pochodzą z rynku brytyjskiego i są powszechnie używane w Polsce, choć ich zakres też zależy od dewelopera. Szczegółowo o finansowaniu aranżacji piszemy w tekście o fit-oucie biura.
Co zwykle wchodzi w shell and core
- konstrukcja budynku, stropy i dach,
- elewacja z oknami i wejściami,
- windy, klatki schodowe i drogi ewakuacyjne,
- hol wejściowy, recepcja i części wspólne,
- toalety na piętrach,
- instalacje główne — elektryczna, wodno-kanalizacyjna, wentylacyjna, przeciwpożarowa — doprowadzone do kondygnacji,
- garaż i zagospodarowanie terenu.
Czego zwykle nie ma w shell and core
- sufitów podwieszanych i podłóg technicznych na powierzchni biurowej,
- rozprowadzenia klimatyzacji i oświetlenia po powierzchni,
- ścianek działowych, sal i kuchni,
- okablowania strukturalnego i wykończeń.
Właśnie dlatego w umowie najmu tak ważne jest, w jakim stanie najemca przejmuje lokal. Najemca, który podpisze umowę „w stanie shell and core” bez budżetu na wykończenie, sam pokryje koszt podłóg, sufitów i instalacji na powierzchni.
Shell and core w nowym i w działającym budynku
W budynku w budowie najemca często wchodzi na etapie shell and core i ma największy wpływ na układ biura. W budynku działającym większość powierzchni ma już standard wykończenia albo aranżację po poprzednim najemcy. Wtedy rozmowa dotyczy raczej tego, co z istniejącej aranżacji zostaje, a co trzeba przebudować. Stan przejmowanego lokalu warto dokładnie opisać w protokole zdawczo-odbiorczym.
O co zapytać przed podpisaniem umowy
- W jakim stanie przejmuję powierzchnię: shell and core, standard wykończenia czy aranżacja?
- Co dokładnie obejmuje standard budynku — podłogi, sufity, klimatyzacja, oświetlenie?
- Czy wynajmujący daje budżet na aranżację i jak jest rozliczany?
- Kto projektuje i wykonuje prace, i kto je odbiera?
- Ile trwa przygotowanie powierzchni i od kiedy płacę czynsz?
- Czy po zakończeniu najmu muszę przywrócić stan pierwotny?
Więcej o zapisach umowy piszemy w tekście o umowie najmu biura.
Najczęściej zadawane pytania
Co to jest shell and core?
To stan budynku biurowego z ukończoną konstrukcją, elewacją, windami, częściami wspólnymi i instalacjami doprowadzonymi do pięter, ale bez wykończenia powierzchni najmu.
Czym różni się shell and core od fit-outu?
Shell and core to stan bazowy budynku. Fit-out to prace wykończeniowe i aranżacyjne na powierzchni najemcy, na przykład ścianki, sale, kuchnia i wykończenia.
Co to jest Cat A i Cat B?
Cat A to standard wykończenia powierzchni — podłoga techniczna, sufit podwieszany, oświetlenie i klimatyzacja. Cat B to aranżacja pod konkretnego najemcę.
Kto płaci za wykończenie biura w stanie shell and core?
To zależy od umowy. Często wynajmujący finansuje standard wykończenia i część aranżacji, a resztę pokrywa najemca.
Ile trwa przygotowanie biura do najmu?
Zależy od zakresu prac. W działającym budynku mniejsze moduły bez prac wykończeniowych można przygotować w kilka tygodni, a duże powierzchnie z aranżacją pod najemcę zwykle w kilka miesięcy.
Stan powierzchni w Giant Office
Biurowiec Giant Office przy ul. Głogowskiej 151 w Poznaniu to działający budynek, w którym standard obejmuje m.in. podłogi techniczne kryjące instalacje i okablowanie, podwieszane sufity, klimatyzację (MVAC) i wentylację mechaniczną. Przy mniejszych modułach niewymagających prac wykończeniowych od pierwszej rozmowy do wręczenia kluczy mija zwykle 2–8 tygodni, a przy większych powierzchniach z aranżacją pod najemcę — 2–4 miesiące. Szczegóły i aktualne moduły znajdziesz na stronie biur do wynajęcia w Poznaniu.
