PN-ISO 9836 to norma, która mówi, jak liczy się powierzchnię budynku i jego części. Najemca biura spotyka ją w dwóch miejscach: w dokumentacji projektowej budynku i w rozmowie o tym, za ile metrów właściwie płaci. Problem w tym, że „powierzchnia” w projekcie, „powierzchnia użytkowa” w ustawie podatkowej i „powierzchnia najmu” w umowie to trzy różne liczby, liczone według trzech różnych zasad. Poniżej tłumaczymy, skąd biorą się różnice, czym jest powierzchnia wspólna doliczana do metrażu i o co zapytać, zanim podpiszesz umowę.
Czym jest norma PN-ISO 9836
Pełny tytuł brzmi: Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Norma porządkuje nazewnictwo i metodę: dzieli powierzchnię kondygnacji na części, definiuje powierzchnię netto i brutto, wskazuje, co wlicza się do obliczeń, a co zostaje poza nimi.
W polskim prawie norma nie funkcjonuje samodzielnie. Przywołuje ją rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego — w wykazie norm (załącznik nr 2) PN-ISO 9836 odpowiada za określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Rozporządzenie zawiera przy tym istotne zastrzeżenie: stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim. Oznacza to, że budynki projektowane w różnych latach mogą mieć powierzchnie policzone według różnych wydań normy — i nie jest to błąd, tylko skutek daty projektu. Aktualne wydania norm i ich zakresy sprawdza się w katalogu Polskiego Komitetu Normalizacyjnego.
Trzy różne „powierzchnie” i trzy różne zasady
To jest sedno nieporozumień przy najmie. Ta sama kondygnacja ma kilka poprawnych metraży, bo każdy z nich służy do czegoś innego.
| Pojęcie | Skąd wynika | Do czego służy |
|---|---|---|
| Zestawienie powierzchni w projekcie budowlanym | Rozporządzenie o zakresie i formie projektu budowlanego, § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b, z odesłaniem do PN-ISO 9836 | Dokumentacja projektowa, pozwolenie na budowę, parametry obiektu |
| Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części | Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 1a ust. 1 pkt 5 | Podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości |
| Powierzchnia najmu | Wyłącznie umowa między stronami — brak definicji ustawowej | Naliczanie czynszu i opłaty eksploatacyjnej |
Pierwsze dwa pojęcia mają podstawę w przepisach. Trzecie — nie. Powierzchnia najmu to pojęcie czysto umowne i dlatego właśnie wymaga najwięcej uwagi przy czytaniu dokumentów.
Reguła wysokości: 2,20 m i 1,40 m
Przepisy stosują wspólną zasadę, która zaskakuje najemców poddaszy i pomieszczeń ze skosami. Przy określaniu powierzchni użytkowej:
- powierzchnię o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się w 100%,
- powierzchnię o wysokości od 1,40 m do mniejszej niż 2,20 m zalicza się w 50%,
- powierzchnię o wysokości mniejszej niż 1,40 m pomija się całkowicie.
Tak stanowi rozporządzenie o projekcie budowlanym, a analogiczną regułę zawiera art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W biurowcu klasy A z regularnymi kondygnacjami reguła zwykle nie ma znaczenia praktycznego — cała powierzchnia ma wysokość powyżej 2,20 m. Ma je natomiast w adaptowanych kamienicach, na poddaszach i w lokalach pod skosami, gdzie dwa lokale o identycznym obrysie podłogi mogą mieć różną powierzchnię „papierową”.
Warto też zapamiętać definicję podatkową: powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Powierzchnia wspólna: dlaczego płacisz za więcej metrów, niż masz w lokalu
W budynkach wielonajemcowych do powierzchni lokalu dolicza się udział w powierzchniach wspólnych: holu wejściowym, korytarzach, toaletach ogólnodostępnych, pomieszczeniach technicznych dostępnych dla najemców. Stosunek powierzchni rozliczeniowej do powierzchni samego lokalu bywa nazywany współczynnikiem powierzchni wspólnej lub — z angielska — add-on factor.
Mechanizm sam w sobie jest uczciwy: ktoś musi pokryć koszt utrzymania recepcji i korytarzy, a najemcy korzystają z nich proporcjonalnie. Kłopot zaczyna się wtedy, gdy współczynnik nie jest nazwany wprost w umowie albo gdy nie wiadomo, od jakiej bazy jest liczony. Dwie oferty z tym samym czynszem za metr mogą się różnić o kilkanaście procent realnego kosztu, jeśli jedna podaje powierzchnię lokalu, a druga powierzchnię już powiększoną o część wspólną.
Ten sam problem dotyczy drugiego składnika rachunku — opłaty eksploatacyjnej, która zwykle jest naliczana od tej samej powierzchni rozliczeniowej co czynsz.
O co zapytać przed podpisaniem umowy
Pytania są proste, a odpowiedzi powinny znaleźć się w dokumentach, nie w rozmowie:
- Jaka jest powierzchnia samego lokalu, a jaka powierzchnia rozliczeniowa? Poproś o obie liczby osobno, nie o jedną „powierzchnię”.
- Ile wynosi współczynnik powierzchni wspólnej i co dokładnie obejmuje? Lista pomieszczeń wliczonych do części wspólnej powinna być wymieniona.
- Według jakiej normy lub metody policzono metraż i z jakiej daty jest pomiar? Przy starszych budynkach obowiązywało inne wydanie normy.
- Czy powierzchnia podlega weryfikacji po zakończeniu prac wykończeniowych? Układ ścian ustalony w ramach fit-outu potrafi zmienić metraż netto.
- Od jakiej powierzchni liczony jest czynsz, a od jakiej opłata eksploatacyjna? Nie zawsze jest to ta sama podstawa.
Pozostałe zapisy, na które warto spojrzeć przy tej samej okazji, zebraliśmy we wpisie o tym, na co zwrócić uwagę w umowie najmu biura.
Jak przełożyć metry na liczbę stanowisk
Metraż z umowy odpowiada na pytanie „ile płacę”, ale nie na pytanie „ilu ludzi tu zmieszczę”. Do tego drugiego potrzebna jest powierzchnia lokalu po odjęciu części wspólnych i po uwzględnieniu układu: sal spotkań, aneksu kuchennego, dróg komunikacji wewnętrznej. Przelicznik metrów na stanowiska pracy i wymagania, które trzeba przy tym spełnić, opisaliśmy w osobnym tekście o powierzchni biurowej na pracownika.
W praktyce kolejność jest taka: najpierw ustal powierzchnię lokalu i współczynnik, potem sprawdź, ile z tej powierzchni jest realnie zabudowywalne, a dopiero na końcu porównuj oferty po koszcie za stanowisko, a nie po stawce za metr. Dwie oferty o identycznej stawce potrafią różnić się o kilkaset złotych miesięcznie na jedno biurko.
Giant Office — powierzchnie i piętra
W biurowcu Giant Office przy ul. Głogowskiej 151 w Poznaniu układ pięter i dostępne metraże pokazujemy wprost, piętro po piętrze — zestawienie znajdziesz na stronie powierzchni biurowych i pięter. Jeżeli szukasz konkretnej powierzchni i chcesz porównać warianty, napisz do nas przez stronę biur do wynajęcia w Poznaniu — podamy powierzchnię lokalu i powierzchnię rozliczeniową osobno, razem z zakresem części wspólnych.
Źródła
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego — tekst jednolity: Dz.U. 2022 poz. 1679 (§ 20 ust. 1 pkt 4 lit. b — zestawienie powierzchni i reguła wysokości; załącznik nr 2 — wykaz norm, w tym PN-ISO 9836).
- Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych: Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31, z późn. zm. (art. 1a ust. 1 pkt 5 — definicja powierzchni użytkowej; art. 4 ust. 2 — przeliczniki 50% i pominięcie poniżej 1,40 m).
- Polski Komitet Normalizacyjny — katalog Polskich Norm; tam sprawdza się aktualne wydanie PN-ISO 9836 i jego zakres.
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stan przepisów: listopad 2026.
